Die Abnahme nähert sich und langsam macht man sich Gedanken, welche Unterlagen man neben einem Stapel Bedienungsanleitung noch so vom Bauträger ausgehändigt bekommen muss.
Allgemein lässt sich zusammenfassen, dass pauschal keine Herausgabe aller Planungsunterlange besteht. Eine Ausnahme besteht bei berechtigtem Interesse, d.h. wenn in vertraglichen Unterlagen darauf Bezug genommen wird.
Werkplanung, Energieausweis, Bedienungsanleitung – Welche Bauunterlagen vom Bauträger verlangt werden können
Aufgrund dieser doch verzwickten Situation, rät der Bauherrenschutzbund e.V. die Übergabe der Unterlagen vertraglich zu vereinbaren. Hierzu gibt es dieses Infoblatt: RATGEBER - Bauunterlagen für Bauherren
Mittwoch, 8. Juni 2016
Montag, 30. Mai 2016
Unzulässige Klauseln im Notarvertrag
Wer dachte, dass ein Notar darauf achtet, dass beide Parteien gleich behandelt werden, der ist schief gewickelt. Bauträger sind geschickt die Rechte des Käufer zu schmälern und die eigene Position zu stärken.
Hier zwei gute Fachartikel von Rechtsanwalt Heiko Wagener:
Unwirksame Klauseln im Bauträgervertrag (Teil 1)
Wohnungskauf vom Bauträger-Unwirksame Klauseln im Bauträgervertrag (Teil 2)
Hier zwei gute Fachartikel von Rechtsanwalt Heiko Wagener:
Unwirksame Klauseln im Bauträgervertrag (Teil 1)
Wohnungskauf vom Bauträger-Unwirksame Klauseln im Bauträgervertrag (Teil 2)
Montag, 23. Mai 2016
Trennung von Abnahme und Übergabe: Der Bauträger rückt den Schlüssel nicht raus
Typische Situation, das Objekt ist so gut wie fertiggestellt. Der Abnahmetermin rückt näher. Allerdings lässt der Bauträger vorab den Käufer wissen, dass es die Übergabe (Auflassung und Schlüsselübergabe) erst gibt, wenn die fällige Kaufpreisrate vollständig gezahlt ist.
Herr Dr. Recker hat hierzu schon einen Blog-Eintrag verfasst: link
Hopfgarten Rechtsanwälte kommen auf ihrer Homepage in einem Artikel (Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsumschreibung trotz offenen Erwerbspreises) zur Entscheidung des OLG Hamburg (Az.: 9 U 35/14 vom 17.04.2015) zu einem ähnlichen Fazit:
"... Für die Praxis bedeutet das Urteil, dass auf der Erwerberseite während der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Kaufpreis stets auch über die Geltendmachung des (sofortigen) Eigentumsumschreibungsanspruchs nachgedacht werden sollte. ..."
Der Bauherren-Schutzbund e.V. hat ebenfalls einen Artikel zum Urteil des OLG Hamburg verfasst und kommt zu folgendem Fazit:
"... Mit der Entscheidung des OLG Hamburg, die die bisherige herrschende Rechtsmeinung nochmals bestätigt, befindet sich der Erwerber in einer komfortablen Situation. Obwohl er den Restkaufpreis noch nicht gezahlt hat, kann er den Bauträger zur Eigentumsumschreibung zwingen. Aber Vorsicht: Die Voraussetzungen sind nicht immer erfüllt und erfordern eine juristische Überprüfung. ..."
Rechtsanwältin Mareike Luther teilt die Auffassung ebenfalls und kommentiert dies in der XING-Gruppe "Bauherren" wie folgt:
"... Der Bauträger sollte im Falle eines entsprechend geringen Zurückbehaltungsbetrages wegen Baumängeln mit Hinweis auf diese Rechtsprechung aufgefordert werden, seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung gegenüber dem Notar zu erklären. Im Falle der Verweigerung kann der Erwerber Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Eigentumsumschreibung erheben. ..."
Dr. Alexander Hoff kommentiert dies auf Baurecht 2.0 wie folgt:
"... Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Hamburg hat es der Bauträger nämlich in der Hand, die Voraussetzungen für die vollständige Bezahlung des Kaufpreises zu schaffen. Er muss lediglich die vom Erwerber gerügten Mängel beseitigen. Dass also die Bedingung für die Eigentumsübertragung nicht eintritt, hat er selbst verschuldet. ..."
"... Besondere Bedeutung für Erfolg oder Misserfolg des Gerichtsverfahrens kommt also auch hier der gründlichen Sachverhaltsaufbereitung und der Sammlung belastbarer Beweismittel (z. B. Fotodokumentation) zu."
Folgende Entscheidungen können als richtungsweisend interpretiert werden:
OLG München, 13.11.2007 - 13 U 3419/07
OLG Hamburg · Urteil vom 17. April 2015 · Az. 9 U 35/14
Die Entscheidung des OLG Dresden (Urteil vom 26.06.2013 - 1 U 1080/11), sowie des BGH (VII ZR 184/13), kommentiert Prof. Dr. Jörg Zeller auf seiner Homepage wie folgt:
Herr Dr. Recker hat hierzu schon einen Blog-Eintrag verfasst: link
Hopfgarten Rechtsanwälte kommen auf ihrer Homepage in einem Artikel (Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsumschreibung trotz offenen Erwerbspreises) zur Entscheidung des OLG Hamburg (Az.: 9 U 35/14 vom 17.04.2015) zu einem ähnlichen Fazit:
"... Für die Praxis bedeutet das Urteil, dass auf der Erwerberseite während der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Kaufpreis stets auch über die Geltendmachung des (sofortigen) Eigentumsumschreibungsanspruchs nachgedacht werden sollte. ..."
Der Bauherren-Schutzbund e.V. hat ebenfalls einen Artikel zum Urteil des OLG Hamburg verfasst und kommt zu folgendem Fazit:
"... Mit der Entscheidung des OLG Hamburg, die die bisherige herrschende Rechtsmeinung nochmals bestätigt, befindet sich der Erwerber in einer komfortablen Situation. Obwohl er den Restkaufpreis noch nicht gezahlt hat, kann er den Bauträger zur Eigentumsumschreibung zwingen. Aber Vorsicht: Die Voraussetzungen sind nicht immer erfüllt und erfordern eine juristische Überprüfung. ..."
Rechtsanwältin Mareike Luther teilt die Auffassung ebenfalls und kommentiert dies in der XING-Gruppe "Bauherren" wie folgt:
"... Der Bauträger sollte im Falle eines entsprechend geringen Zurückbehaltungsbetrages wegen Baumängeln mit Hinweis auf diese Rechtsprechung aufgefordert werden, seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung gegenüber dem Notar zu erklären. Im Falle der Verweigerung kann der Erwerber Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Eigentumsumschreibung erheben. ..."
Dr. Alexander Hoff kommentiert dies auf Baurecht 2.0 wie folgt:
"... Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Hamburg hat es der Bauträger nämlich in der Hand, die Voraussetzungen für die vollständige Bezahlung des Kaufpreises zu schaffen. Er muss lediglich die vom Erwerber gerügten Mängel beseitigen. Dass also die Bedingung für die Eigentumsübertragung nicht eintritt, hat er selbst verschuldet. ..."
"... Besondere Bedeutung für Erfolg oder Misserfolg des Gerichtsverfahrens kommt also auch hier der gründlichen Sachverhaltsaufbereitung und der Sammlung belastbarer Beweismittel (z. B. Fotodokumentation) zu."
Folgende Entscheidungen können als richtungsweisend interpretiert werden:
OLG München, 13.11.2007 - 13 U 3419/07
OLG Hamburg · Urteil vom 17. April 2015 · Az. 9 U 35/14
Die Entscheidung des OLG Dresden (Urteil vom 26.06.2013 - 1 U 1080/11), sowie des BGH (VII ZR 184/13), kommentiert Prof. Dr. Jörg Zeller auf seiner Homepage wie folgt:
"...Akzeptiert der Auftraggeber die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht, führt die Weigerung des Auftragnehmers, das
Abnahmeprotokoll ebenfalls zu unterzeichnen, nicht zur Unwirksamkeit der förmlichen Abnahme.
"
Auf der Homepage baurecht-architektenrecht.info gibt es im News Blog zudem eine sehr gute Übersicht über aktuelle Rechtsprechungen.
Auf der Homepage baurecht-architektenrecht.info gibt es im News Blog zudem eine sehr gute Übersicht über aktuelle Rechtsprechungen.
Montag, 2. Mai 2016
Betreten der Baustelle verboten
Jeder potenzielle Käufer einer Immobilie vom Bauträger, sollte sich im Vertrag das Recht sichern lassen, das Kaufobjekt jederzeit auch ohne Einwilligung des Bauträgers betreten zu dürfen. Sonst passiert es einem wie uns, dass der Bauträger freundlich sämtliche Gesuche nach einem Termin zur Baustellenbesichtigung ablehnt und dabei noch im Recht ist. Denn er verfügt über das Hausrecht!
Also Vorsicht: So wird ganz schnell übler Murks verputzt!
Also Vorsicht: So wird ganz schnell übler Murks verputzt!
Dienstag, 8. März 2016
Telefon-/Internetanschluss
Wer ein Haus baut, der möchte natürlich auch einen Telefon-, bzw. Internetanschluss haben. Dies ist mit einem einfachen "Leitung schalten" nicht getan, denn die Leitung muss erst gelegt werden. Für die Telefonleitung hat die Telekom die Leitungshoheit. Alle Infos sind hier zu finden:
Flyer Bauherren
Telekom Bauherrenservice
Onlineformular Bauherrenberatung Neubau
Der Hausanschluss kostet für nicht-Telekom-Kunden pauschal 599€
Alternativ geht auch ein Kabel-Anschluss. Hierfür gibt es folgendes Formular:
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (gewerblich)
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (privat)
Online-Fragebogen Vodafone Kabel Deutschland
Wichtige Hinweise für die Erstellung des Kabelgrabens und der Hauseinführung
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (Einfamilienhaus)
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (Mehrfamilienhaus)
Flyer Bauherren
Telekom Bauherrenservice
Onlineformular Bauherrenberatung Neubau
Der Hausanschluss kostet für nicht-Telekom-Kunden pauschal 599€
Alternativ geht auch ein Kabel-Anschluss. Hierfür gibt es folgendes Formular:
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (gewerblich)
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (privat)
Online-Fragebogen Vodafone Kabel Deutschland
Wichtige Hinweise für die Erstellung des Kabelgrabens und der Hauseinführung
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (Einfamilienhaus)
Informationen für den Bau eines Übergabepunktes (Mehrfamilienhaus)
Montag, 29. Februar 2016
Kleine Feinheiten bei einem Bauträgerkaufvertrag
Jedem der mit einem Bauträger baut, möchte ich folgende Links ans Herz legen:
Verband Privater Bauherren e.V.
Checkliste von Dr. Recker (Merkblatt "Bauträgervertrag" mit 8 Fragen an den Bauträger für einen Mindestschutz des Käufers beim Immobilienerwerb vom Bauträger)
BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRÄGERVERTRAG (Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung)
Wir sind bei unserem Vorhaben böse auf die Nase gefallen. Gefühlt war unser einziges Recht, die Rechnungen pünktlich zu bezahlen.
Alles Punkte die einem vorher nicht klar waren. Ich werde in diesem Blog unsere Erfahrungen niederschreiben und hoffen das allen Lesern solche Erfahrungen erspart bleiben.
Liebe Käufer, bevor ihr solch einen Vertrag unterschreibt, lest ihn euch gründlich durch und lasst ihn von einem EXPERTEN prüfen. Die oben genannten Links können euch einen kleinen Vorgeschmack geben, was alles schief laufen kann.
Alle mündlichen Vereinbarungen vor dem Vertragsabschluss, diese _netten_ Unterhaltungen, nur Schall und Rauch. Hinterher fühlt sich niemand mehr daran gebunden.
Ihr geht ein Geschäft ein, niemand ist euer Freund. Jeder arbeitet nur in die eigene Tasche. Gerade beim Bauträgerkaufvertrag ist es tückisch, da man keine exklusives Betretungsrecht hat. Man hat quasi zwar alles bezahlt was dort steht, aber dennoch ist der Bauträger immer noch Bauherr und hat das alleinige Hausrecht. Vielleicht hat man ein Betretungsrecht nach vorheriger Ankündigung und nur in Begleitung, aber was ist wenn sich niemand meldet und man so keinen Termin bekommt, darf man die Baustelle dennoch betreten?
Verband Privater Bauherren e.V.
Checkliste von Dr. Recker (Merkblatt "Bauträgervertrag" mit 8 Fragen an den Bauträger für einen Mindestschutz des Käufers beim Immobilienerwerb vom Bauträger)
BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRÄGERVERTRAG (Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung)
Wir sind bei unserem Vorhaben böse auf die Nase gefallen. Gefühlt war unser einziges Recht, die Rechnungen pünktlich zu bezahlen.
Alles Punkte die einem vorher nicht klar waren. Ich werde in diesem Blog unsere Erfahrungen niederschreiben und hoffen das allen Lesern solche Erfahrungen erspart bleiben.
Liebe Käufer, bevor ihr solch einen Vertrag unterschreibt, lest ihn euch gründlich durch und lasst ihn von einem EXPERTEN prüfen. Die oben genannten Links können euch einen kleinen Vorgeschmack geben, was alles schief laufen kann.
Alle mündlichen Vereinbarungen vor dem Vertragsabschluss, diese _netten_ Unterhaltungen, nur Schall und Rauch. Hinterher fühlt sich niemand mehr daran gebunden.
Ihr geht ein Geschäft ein, niemand ist euer Freund. Jeder arbeitet nur in die eigene Tasche. Gerade beim Bauträgerkaufvertrag ist es tückisch, da man keine exklusives Betretungsrecht hat. Man hat quasi zwar alles bezahlt was dort steht, aber dennoch ist der Bauträger immer noch Bauherr und hat das alleinige Hausrecht. Vielleicht hat man ein Betretungsrecht nach vorheriger Ankündigung und nur in Begleitung, aber was ist wenn sich niemand meldet und man so keinen Termin bekommt, darf man die Baustelle dennoch betreten?
Mittwoch, 22. April 2015
Unterschied Baudarlehen von einer Bank oder Versicherung
Wenn man ein Baudarlehen benötigt, dann denkt man in erster Linie an Schwäbisch Hall, Wüstenrot oder an den Vermittler Interhyp. Wir sind über die Hypo-Vereinsbank bei der ERGO gelandet, einer Versicherung.
Immer mehr Versicherungen kämpfen damit, das Geld ihrer Kunden gewinnbringen anzulegen. Gerade Lebensversicherungen laufen sehr lange und lassen sich deshalb optimal mit einem Baudarlehen verknüpfen.
Da die Zinsen momentan auf einem historischen Tief angekommen sind, ist jeder Häuslebauer gut damit beraten sich langfristig zu binden. Der Leitzins der EZB liegt momentan bei 0,05%, d.h. Banken können sich nach Belieben mit billigem Geld eindecken. Das Nachsehen haben hier die Sparer und Versicherungen.
Was ist zu beachten bei einem Baudarlehen von einer Versicherung:
Nützliche Links:
FAZ: Kredit vom Versicherer, 23.5.2012
HB: Banken vs. Versicherer, 13.3.2012
Immer mehr Versicherungen kämpfen damit, das Geld ihrer Kunden gewinnbringen anzulegen. Gerade Lebensversicherungen laufen sehr lange und lassen sich deshalb optimal mit einem Baudarlehen verknüpfen.
Da die Zinsen momentan auf einem historischen Tief angekommen sind, ist jeder Häuslebauer gut damit beraten sich langfristig zu binden. Der Leitzins der EZB liegt momentan bei 0,05%, d.h. Banken können sich nach Belieben mit billigem Geld eindecken. Das Nachsehen haben hier die Sparer und Versicherungen.
Was ist zu beachten bei einem Baudarlehen von einer Versicherung:
- Versicherungen machen keine 100% Finanzierung, 20-30% Eigenkapital sind notwendig
- Grundbuchliche Sicherung, vollstreckbare Buchgrundschuld, erstrangig in Abteilung II und III im Grundbuch des Pfandobjektes. (Eine Bürgschaft gemäß §7 MaBV darf eine Versicherung nicht akzeptieren)
Nützliche Links:
FAZ: Kredit vom Versicherer, 23.5.2012
HB: Banken vs. Versicherer, 13.3.2012
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Sigrun Erber-Faller und
Arnold Voran
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