Unzulässige Klauseln im Notarvertrag

Wer dachte, dass ein Notar darauf achtet, dass beide Parteien gleich behandelt werden, der ist schief gewickelt. Bauträger sind geschickt die Rechte des Käufer zu schmälern und die eigene Position zu stärken.

Hier zwei gute Fachartikel von Rechtsanwalt Heiko Wagener:

Unwirksame Klauseln im Bauträgervertrag (Teil 1)

Wohnungskauf vom Bauträger-Unwirksame Klauseln im Bauträgervertrag (Teil 2)

Trennung von Abnahme und Übergabe: Der Bauträger rückt den Schlüssel nicht raus

Typische Situation, das Objekt ist so gut wie fertiggestellt. Der Abnahmetermin rückt näher. Allerdings lässt der Bauträger vorab den Käufer wissen, dass es die Übergabe (Auflassung und Schlüsselübergabe) erst gibt, wenn die fällige Kaufpreisrate vollständig gezahlt ist.

Herr Dr. Recker hat hierzu schon einen Blog-Eintrag verfasst: link

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Hopfgarten Rechtsanwälte kommen auf ihrer Homepage in einem Artikel (Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsumschreibung trotz offenen Erwerbspreises) zur Entscheidung des OLG Hamburg (Az.: 9 U 35/14 vom 17.04.2015) zu einem ähnlichen Fazit:

"... Für die Praxis bedeutet das Urteil, dass auf der Erwerberseite während der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Kaufpreis stets auch über die Geltendmachung des (sofortigen) Eigentumsumschreibungsanspruchs nachgedacht werden sollte. ..."

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Der Bauherren-Schutzbund e.V. hat ebenfalls einen Artikel zum Urteil des OLG Hamburg verfasst und kommt zu folgendem Fazit:

"... Mit der Entscheidung des OLG Hamburg, die die bisherige herrschende Rechtsmeinung nochmals bestätigt, befindet sich der Erwerber in einer komfortablen Situation. Obwohl er den Restkaufpreis noch nicht gezahlt hat, kann er den Bauträger zur Eigentumsumschreibung zwingen. Aber Vorsicht: Die Voraussetzungen sind nicht immer erfüllt und erfordern eine juristische Überprüfung. ..."

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Rechtsanwältin Mareike Luther teilt die Auffassung ebenfalls und kommentiert dies in der XING-Gruppe "Bauherren" wie folgt:

"... Der Bauträger sollte im Falle eines entsprechend geringen Zurückbehaltungsbetrages wegen Baumängeln mit Hinweis auf diese Rechtsprechung aufgefordert werden, seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung gegenüber dem Notar zu erklären. Im Falle der Verweigerung kann der Erwerber Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Eigentumsumschreibung erheben. ..."

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Dr. Alexander Hoff kommentiert dies auf Baurecht 2.0 wie folgt:

"... Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Hamburg hat es der Bauträger nämlich in der Hand, die Voraussetzungen für die vollständige Bezahlung des Kaufpreises zu schaffen. Er muss lediglich die vom Erwerber gerügten Mängel beseitigen. Dass also die Bedingung für die Eigentumsübertragung nicht eintritt, hat er selbst verschuldet. ..."
"... Besondere Bedeutung für Erfolg oder Misserfolg des Gerichtsverfahrens kommt also auch hier der gründlichen Sachverhaltsaufbereitung und der Sammlung belastbarer Beweismittel (z. B. Fotodokumentation) zu."

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Folgende Entscheidungen können als richtungsweisend interpretiert werden:

OLG München, 13.11.2007 - 13 U 3419/07      
OLG Hamburg · Urteil vom 17. April 2015 · Az. 9 U 35/14

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Die Entscheidung des OLG Dresden (Urteil vom 26.06.2013 - 1 U 1080/11), sowie des BGH (VII ZR 184/13), kommentiert Prof. Dr. Jörg Zeller auf seiner Homepage wie folgt:

"...Akzeptiert der Auftraggeber die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht, führt die Weigerung des Auftragnehmers, das Abnahmeprotokoll ebenfalls zu unterzeichnen, nicht zur Unwirksamkeit der förmlichen Abnahme.
"


Auf der Homepage baurecht-architektenrecht.info gibt es im News Blog zudem eine sehr gute Übersicht über aktuelle Rechtsprechungen.


 

Betreten der Baustelle verboten

Jeder potenzielle Käufer einer Immobilie vom Bauträger, sollte sich im Vertrag das Recht sichern lassen, das Kaufobjekt jederzeit auch ohne Einwilligung des Bauträgers betreten zu dürfen. Sonst passiert es einem wie uns, dass der Bauträger freundlich sämtliche Gesuche nach einem Termin zur Baustellenbesichtigung ablehnt und dabei noch im Recht ist. Denn er verfügt über das Hausrecht!
Also Vorsicht: So wird ganz schnell übler Murks verputzt!